不同企業(yè)辦公樓裝修成本的差異性
作者：101空間設(shè)計 時間：2022-02-22 09:48
伴隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在國際上逐漸形成了以香港、紐約、倫敦為代表的世界三大經(jīng)濟(jì)中心，合稱為“紐倫港”。在這三個經(jīng)濟(jì)中心里，曼哈頓是美國紐約的核心商務(wù)區(qū)，人們稱之為整個美國乃至世界的經(jīng)濟(jì)和文化中心，世界500 強(qiáng)企業(yè)的公司總部也大部分在此，因此在這里人們可以看到摩天大廈林立在市中心。此種情況體現(xiàn)了美國作為世界經(jīng)濟(jì)龍頭的地位；而歐洲的經(jīng)濟(jì)中心倫敦和亞洲經(jīng)濟(jì)中心香港，同紐約一起，帶動了全球經(jīng)濟(jì)的同時，也帶動了世界范圍內(nèi)辦公樓系統(tǒng)的全面發(fā)展。在歐美管理較為成熟的一些商業(yè)集團(tuán)，如萬豪、洲際、雅高等國際酒店集團(tuán)所屬的辦公樓集團(tuán)，他們在發(fā)展其主業(yè)即酒店業(yè)的同時，也在發(fā)展其辦公樓業(yè)務(wù)。近幾年智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，使得樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高。行業(yè)也將 SA（安保智能化）和 FA（消防智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的國際甲級寫字樓與國際 5A 寫字樓。5A 標(biāo)準(zhǔn)是影響國際化辦公樓裝修工程成本管理的重要因素。國際化品牌辦公樓在其發(fā)展中，通過品牌策略與提升品牌的內(nèi)涵。
“十二五”期間，我國整體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行各業(yè)發(fā)展迅速，私營經(jīng)濟(jì)形式得到了爆發(fā)式增長，成為很多局部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支柱，所占 GDP 的比例也越來越大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得的令全世界矚目的成果，使得私有經(jīng)濟(jì)成為了中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率上最突出的群體之一，并形成了以廣州天河中央商務(wù)區(qū)(天河 CBD)、北京 CBD 與上海陸家嘴 CBD 三個高檔寫字樓為中心的集中區(qū)域，被稱為中國三大國家級中央商務(wù)區(qū)。 其中高檔寫字間林立，成為世界著名企業(yè)與中國諸多上市企業(yè)在中國辦公的首選地。萬科集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)作為中國地產(chǎn)界很有代表辦公樓業(yè)起步相對較晚，隨著中國 30 年的改革開放與經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，私有經(jīng)濟(jì)形式豐富多彩，所占 GDP 比例也越來越大，這也為辦公樓寫字間業(yè)的快速發(fā)展提供了機(jī)會。辦公樓行業(yè)在國內(nèi)沿海及大中城市中成為了一道絢麗的風(fēng)景，集團(tuán)與單體辦公樓競相亮相，出現(xiàn)在人們眼前，以千姿百態(tài)、形態(tài)各異的外形吸引著人們的眼球。另一方面，由于城市發(fā)展速度和規(guī)模的不同，中國規(guī)模龐大的辦公樓一般都建造于國際大都市或者沿海的一線城市，如北京、上海、廣州等城市，并于本世紀(jì)初逐步開始向二、三線等中等城市擴(kuò)展。辦公樓目前投資比較大，而且收益回報周期長等弊端，讓投資者對于成本的管理提上了高度。
二、三線城市的在經(jīng)濟(jì)、文化、文明程度等軟件建設(shè)方面，還比較欠缺，需要一個相對長期的積累過程，所以大部的消費(fèi)需求還主要是在硬件上建設(shè)上，而硬件則主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格和質(zhì)量、裝修質(zhì)量和風(fēng)格上，因此，提高國內(nèi)辦公樓裝修工程的施工成本管理水平，從而達(dá)到投資方的預(yù)期目標(biāo)，是一個非常具有意義的研究方向與課題；并且，在辦公樓裝修工程的過程中，如何成功、有效的進(jìn)行成本管理，是裝修施工企業(yè)能夠在競爭力極強(qiáng)的市場上站穩(wěn)腳跟的有利條件。只有這樣，才能在高手如云的工程裝修行業(yè)得以生存和科學(xué)發(fā)展。的企業(yè)，他們在經(jīng)營居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的同時，也涉獵了辦公樓項目，萬科集團(tuán)總部位于深圳，旗下產(chǎn)業(yè)包括萬科辦公樓、萬科地產(chǎn)、萬科實業(yè)等，控股萬科辦公樓、萬科股份等幾家上市公司。辦公樓業(yè)在近 20 年間得到了高速的發(fā)展。特別是一些實力雄厚的地產(chǎn)商，嗅到商機(jī)并紛紛加入辦公樓的建設(shè)中，出現(xiàn)了許多優(yōu)秀的并運(yùn)作成功的辦公樓項目。
這些辦公樓地產(chǎn)商不斷加強(qiáng)市場意識，他們依托地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，大力開拓商住、辦公樓、商業(yè)綜合體、等地產(chǎn)項目。有些比較優(yōu)秀的寫字間、辦公樓項目成為了獨(dú)特的景象，在我國沿海及一、二線城市中遍地開花。對室內(nèi)外裝修等工程的成本管理，辦公樓營業(yè)后的生存和日后的有序發(fā)展又得到了促進(jìn)，也節(jié)約了開發(fā)的資金。國際知名的建筑師的引入，邀請其進(jìn)行建筑及室內(nèi)空間的設(shè)計方案。這在很大程度上提高了辦公樓設(shè)計裝修工程項目的國際化水平，進(jìn)一步拉近了同發(fā)達(dá)國家的層次。但與此同時我們也看到，隨著世貿(mào)經(jīng)濟(jì)的加入，國外的許多辦公樓管理集團(tuán)和國內(nèi)優(yōu)秀品牌辦公樓管理集團(tuán)，也開始形成在辦公樓業(yè)競爭化的局面。國內(nèi)同發(fā)達(dá)國家還有顯著地差距，同時經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展也讓辦公樓行業(yè)措手不及。它們之間所產(chǎn)生的矛盾，也讓國內(nèi)辦公樓在建設(shè)過程當(dāng)中，也暴露出許多的弊端。再加上裝修工程在施工的過程中，對于成本的科學(xué)管理，有很多企業(yè)重視程度不夠，工程實際發(fā)生的審計成本與預(yù)算成本相比嚴(yán)重超支的情況經(jīng)常出現(xiàn)，個別工程甚至超出原預(yù)算成本的 50%。由于企業(yè)間實力的差距，個別的企業(yè)在工程成本管理方面，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）管理方面對戰(zhàn)略成本的意識非常薄弱
“十二五”以來，隨著社會的發(fā)展，辦公樓行業(yè)成本不斷的攀升，個別投資者也盲目追求“豪華” 、 “高端”、“大氣” 和“上檔次”。很多的裝修施工企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，一味強(qiáng)調(diào)低價競標(biāo)，惡性競爭，并伴隨著個別人的貪污腐化，而缺乏對于施工企業(yè)資質(zhì)、能力、辦公樓裝修經(jīng)驗的嚴(yán)格審查與甄別；對目前施工市場規(guī)律的科學(xué)決策，并缺少最基本的總體成本管理意識。片面追求所謂 “文化”的實現(xiàn)，在原材料方面，無法絲毫不差的預(yù)測本地原材料是否能夠產(chǎn)生最終合理影響；在資源的合理采集和分配方面，無法絲毫不差的預(yù)測其對于工程結(jié)束后的純利潤的最終影響；在如何確保安全而采取相應(yīng)措施的方面，無法準(zhǔn)確預(yù)測其對于工程結(jié)束后所取得的純利潤方面的終極影響。不能根據(jù)當(dāng)?shù)剞k公樓本身的特點(diǎn)和實際顧客的需求，缺乏整體成本管理方面的意識培養(yǎng)，并缺乏對工程理性分析和正確掌控。
（2）運(yùn)行中缺乏有效的溝通合作
在施工過程中，公司按照項目需求，以項目組為單位，實施分組、分層管理。主要管理人員有項目經(jīng)理、施工員、財務(wù)人員、材料員、工人各自組成自己的小組。目前大多實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)對工程的整體把握，并包括協(xié)調(diào)監(jiān)理與投資方工地代表，其能力良莠不齊，有很多企業(yè)的項目經(jīng)理是從工人提拔上來的，缺乏一定的專業(yè)管理知識與方法，對財務(wù)知識更是缺少；施工員一般只對工程關(guān)鍵階段質(zhì)量的監(jiān)控，對整體成本管理的概念更是缺失；人員素質(zhì)參差不齊，部分人員缺乏對實際工程的審美把握，缺乏材料對于空間整體裝修風(fēng)格實現(xiàn)的影響；而目前我國裝修工人大多為農(nóng)民工，基本沒上過學(xué)，他們各自為戰(zhàn)，主要考慮自我工段內(nèi)單一分項工程的實施與進(jìn)度，沒有節(jié)約方面的意識與素質(zhì)。長期處在這樣不科學(xué)的組織管理模式下，個別還會出現(xiàn)因為各自間的不同利益，而爆發(fā)矛盾的狀況，因協(xié)作不好而發(fā)生的打架流血事件時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了成本管理的實現(xiàn)度。
（3）成本管理方法欠缺科學(xué)性，導(dǎo)致有效成本低
施工企業(yè)對成本的管理方法非常關(guān)鍵，最終將成為辦公樓裝修工程成本管理的前提和保障的，是企業(yè)科學(xué)的成本管理方法。在辦公樓裝修工程的實際施工過程中，缺少對成本管理的科學(xué)性分析和技術(shù)性測算。同時，非常多辦公樓裝修工程在結(jié)算與預(yù)算、最終實際結(jié)算之間的巨大區(qū)別。不科學(xué)的管理方式往往最終導(dǎo)致很低的工作效率，直接導(dǎo)致成本管理的失控。結(jié)算時約 95%的工程項目是高于預(yù)算內(nèi)的情況，而且并沒有完全實現(xiàn)投資方對工程最初的設(shè)想。由于在工程完成的過程中，很多企業(yè)在如何全面有效的處理加工與工程相關(guān)信息的能力方面還非常欠缺，就導(dǎo)致在工程的完成過程中無法特別精準(zhǔn)和非常及時的解決問題，因此也就不能正確分析產(chǎn)生問題的原因。
（4）缺乏對成本管理方面的完善的體系、機(jī)制和責(zé)任
在辦公樓裝修工程實施過程中，辦公樓投資方（以下稱甲方）通常認(rèn)為只按簽訂的合同與工程預(yù)算進(jìn)行成本管理即可，裝修工程的成本管理只屬于裝修企業(yè)。在裝修工程完成與完善的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)責(zé)任分工特別不清晰的狀況，而這種狀況的出現(xiàn)與存在，就會使得工程企業(yè)在完成某個裝修工程中，無法明確快速的找到、發(fā)現(xiàn)成本管理的關(guān)鍵之所在。這種對工程過程單方面責(zé)任的錯誤認(rèn)識，使得裝修企業(yè)不假思索的盲目服從，甚至在施工過程中改變了最初制定的施工組織計劃，和最初設(shè)計的合理方案，只為了實現(xiàn)甲方對成本的管理。工程成本管理體系的不完善，在這種責(zé)任機(jī)制和考核機(jī)制的缺失下，將沒有辦法從制度的層面與高度來約束工程項目，極大降低了對成本管理的效率。
（5）對裝修工程成本缺乏對全過程的有效管理
裝修工程項目在實際運(yùn)作過程中，應(yīng)該將精力主要放在對工程項目的全過程管理上，也就是從工程項目招、投標(biāo)開始，然后再經(jīng)歷完成工程，驗收工程等等不同過程，最后直至完全結(jié)束。而從最開始的過程截止到最后的過程，成本管理都應(yīng)該一直存在，任何其中的一個環(huán)節(jié)都無法缺失。而在整個的過程中，對整個完成程序的成本管理不關(guān)注或關(guān)注率低，最終都將影響到工程的實際效果，都將大大降低管理方面的效益，從而削弱成本管理水平。
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