北京疫情下居家辦公和寫字樓辦公的對比
作者：101空間設(shè)計 時間：2022-11-11 12:55
1 寫字樓辦公市場承壓但尚能保持平穩(wěn)
2021年新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)恢復(fù)。雖然在下行趨勢和疫情影響下，2020年寫字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于2021年上半年整體形勢的利好以及從業(yè)者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數(shù)據(jù)較2020年同期穩(wěn)步回升。在寫字樓竣工面積（即新增供應(yīng)）方面，2021年上半年的新增供應(yīng)量與前2年基本持平，但在2021年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及寫字樓需求加速釋放的預(yù)期下，市場壓力較上年有所緩解。2021年新開工面積較2020年同期下降15%，與2019年上半年相比，更是大幅下降，顯示出市場未來供應(yīng)將趨于退潮，行業(yè)未來幾年內(nèi)將進(jìn)入穩(wěn)定期。市場銷售方面，2021年上半年全國寫字樓銷售面積較2020年同期增長10%，但與2019年上半年相比仍有差距。
2 成本優(yōu)勢和新冠疫情推動移動辦公擠壓寫字樓辦公空間
美國作為移動辦公的先行者和實踐者，在新冠疫情出現(xiàn)前，有14%的勞動力移動工作。然而，隨著疫情持續(xù)，該比例擴(kuò)大至約40%。在年收入超過10億美元的公司中，68%的公司計劃縮減寫字樓辦公空間以節(jié)約開支，即使新冠疫苗廣泛接種，這些大型公司向移動工作模式轉(zhuǎn)變的趨勢也不會停止[6]。在國內(nèi)，由于防疫和身體原因，2021年上半年有33%的辦公室工作者長期“在家”移動辦公[4]，這意味著企業(yè)可以相應(yīng)減少寫字樓辦公面積。以北京市為例，對員工采用寫字樓辦公模式時企業(yè)的租賃費用、部分員工采用移動辦公模式時企業(yè)的移動辦公支出費用、企業(yè)可退租辦公面積比例、企業(yè)可節(jié)約成本比例進(jìn)行分析和推算。甲級寫字樓辦公租賃費用主要包括租金、物業(yè)費、網(wǎng)絡(luò)費；移動辦公支出費用主要包括OA安裝維護(hù)費、網(wǎng)絡(luò)費、筆記本電腦購置費。用公式表達(dá)為
：寫字樓辦公年租賃費用（最低）＝最低面積×（租金單價＋物業(yè)費）＋網(wǎng)絡(luò)費 （1）
寫字樓辦公年租賃費用（最高）＝最高面積×（租金單價＋物業(yè)費）＋網(wǎng)絡(luò)費 （2）
移動辦公年支出費用（最低）＝OA安裝維護(hù)費＋網(wǎng)絡(luò)費（3）
移動辦公年支出費用（最高）＝OA安裝維護(hù)費＋網(wǎng)絡(luò)費＋筆記本電腦購置費 （4）。
式（1）~式（4）內(nèi)各項定義和數(shù)據(jù)來源見表1。企業(yè)可退租辦公面積比例最低為北京升級防疫管控措施時限制的一般企業(yè)人員到崗率；以北京就業(yè)居民人均日加班時間與 8 小時工作時間的比例為額外工作量，在額外工作量需要移動辦公員工回到辦公室完成的情況下，計算企業(yè)最高可退租辦公面積比例，如式（5）、式（6）所示。
企業(yè)可退租面積比例（最低）＝北京防疫管控根據(jù)寫字樓辦公年租賃費用、移動辦公年支出費用以及企業(yè)可退租面積比例，企業(yè)可節(jié)約成本比例用式（7）和式（8）表達(dá)：
企業(yè)可節(jié)約成本比例（最低）＝[寫字樓辦公年租賃費用（最低）– 移動辦公年支出費用（最高）]×企業(yè)可退租面積比例（最低）÷寫字樓辦公年租賃費用（最低） （7）
企業(yè)可節(jié)約成本比例（最高）＝[寫字樓辦公年租賃費用（最高）– 移動辦公年支出費用（最低）]×企業(yè)可退租面積比例（最高）÷寫字樓辦公年租賃費用（最高） （8）
將表1各項數(shù)據(jù)分別代入式（1）~式（8），得到2021年一季度企業(yè)在北京甲級寫字樓的年租賃費用為2.44萬 ~5.59萬元/人；若部分員工使用云OA 進(jìn)行移動辦公，則企業(yè)移動辦公支出費用僅為0.38萬~1.38萬元/人；企業(yè)可退租辦公面積比例平均為 25%~28%。2021 年一季度北京甲級寫字樓平均租金單價較疫情前2019年第四季度下跌20%[8]，與本文推算的企業(yè)可退租辦公面積比例接近。因此，租金單價下跌引起的租賃費用減少可能在很大程度上達(dá)到了寫字樓企業(yè)客戶可通過退租辦公面積節(jié)約的成本額度，從而在短期內(nèi)降低到崗率（5）企業(yè)可退租面積比例（最高）＝1–（1–移動辦公員工比例）×（1＋加班時間÷8）（6）了很多客戶由于員工移動辦公而退租部分辦公面積的需求，對于穩(wěn)定2021年上半年的寫字樓空置率起重要作用。經(jīng)推算，部分員工移動辦公可以為企業(yè)節(jié)約的成本比例為11% ~ 26%，說明移動辦公模式在成本控制上具有明顯優(yōu)勢，新冠疫情或?qū)⒊掷m(xù)推動移動辦公擠壓寫字樓辦公空間。
3 移動辦公促進(jìn)寫字樓辦公變革
疫情的常態(tài)化對企業(yè)工作和員工生活帶來持續(xù)影響，寫字樓是否完善地配備移動辦公所需設(shè)備、軟件和IT基礎(chǔ)設(shè)施，越來越成為客戶們所關(guān)注的重點。要求寫字樓加快數(shù)字化運營改造，包括提高互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備質(zhì)量和通量、升級軟件設(shè)施和配備云平臺工具等，以應(yīng)對疫情帶來的移動辦公變化，提高對企業(yè)客戶的吸引力。而寫字樓數(shù)字化運營改造，必然增加商業(yè)地產(chǎn)公司對寫字樓的支出費用，在北京的甲級寫字樓企業(yè)客戶中，互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)使用的寫字樓占這兩地總吸納面積的 54%，是寫字樓最大租戶。因此，寫字樓可以與數(shù)字化程度高、有OA系統(tǒng)需求的互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)展開合作，借助企業(yè)客戶的技術(shù)與資金優(yōu)勢，加快數(shù)字化運營改造，從而為企業(yè)客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實現(xiàn)雙贏。
此外，移動辦公無法取代面對面辦公帶來的近距離感和協(xié)作感，居家工作對于常年坐辦公室的員工需要時間適應(yīng)。居家工作的人也可能會感到壓力，因為居家辦公的代價是長時間的工作，更多的在線會議，以及工作和個人生活之間界限模糊。因此，大多數(shù)公司未來或?qū)⒉捎?ldquo;現(xiàn)場＋移動”的混合辦公模式。這意味著辦公室將進(jìn)行改造，為團(tuán)隊會議創(chuàng)造更多空間。
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