淺談商業(yè)寫字樓物業(yè)管理
作者：101空間設(shè)計(jì) 時(shí)間：2022-11-15 16:37
現(xiàn)在商業(yè)寫字樓的品質(zhì)高低，不僅體現(xiàn)在硬件方面，更體現(xiàn)在管理、服務(wù)等軟件方面。由于進(jìn)駐商業(yè)寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡(jiǎn)單的辦公需求，商業(yè)寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，這就使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。因此，當(dāng)前的商業(yè)寫字樓物業(yè)管理存在著一些不同于住宅小區(qū)的問(wèn)題，亟待解決。關(guān)于未來(lái)商業(yè)寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，也是值得期待的。
商業(yè)寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)
商業(yè)寫字樓和住宅小區(qū)不一樣，有它自己的特點(diǎn)。一是單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。商業(yè)寫字樓多是高層建筑，樓梯高、層數(shù)多，建筑面積大，辦公單位集中，往往能匯集數(shù)百家各種企事業(yè)單位及組織，要容納上萬(wàn)人在其中辦公，人口密度較大。二是使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。由于商業(yè)寫字樓一半都是單位辦公的場(chǎng)所，使用時(shí)間一般都集中于上午8點(diǎn)以后、下午6點(diǎn)以前。三是外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割要求靈活。四是設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)，智能化水平高。與住宅相比，商業(yè)寫字樓內(nèi)部一般都配備有更為先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，如中央空調(diào)、高速電梯等。五是功能齊全，設(shè)備配套?，F(xiàn)代商業(yè)寫字樓有服務(wù)前臺(tái)、大小會(huì)議室、車庫(kù)等，綜合商業(yè)寫字樓還要有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行等配套服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施，能為客戶的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置優(yōu)越，交通條件良好。商業(yè)寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件供來(lái)往人員選擇，有足夠的停車位供使用。
商業(yè)寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)
系統(tǒng)設(shè)備更先進(jìn)，智能化水平更高
隨著信息化、全球化的深入，現(xiàn)代的商業(yè)寫字樓要求設(shè)備系統(tǒng)要先進(jìn)、智能化水平要高。商業(yè)寫字樓內(nèi)部一般都要配有更為先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)、高速電梯、監(jiān)控設(shè)備、有用現(xiàn)代通訊手段的高級(jí)會(huì)議室等。智能化的管理系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)等。此外，智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)把各系統(tǒng)有機(jī)地聯(lián)系在一起，把現(xiàn)有的、分散的設(shè)備、功能和信息集中到同一的系統(tǒng)之中，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)集成，實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)、語(yǔ)音信息的快速傳遞。大量高新技術(shù)和多學(xué)科技術(shù)競(jìng)相在商業(yè)寫字樓物業(yè)應(yīng)用，可視電話、多媒體、自動(dòng)控制技術(shù)已不再陌生，因此這就給物業(yè)管理行業(yè)提出新的要求。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極吸收和引進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)和電氣自動(dòng)化專業(yè)的人才，建立良好的培訓(xùn)機(jī)制，除加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)外，還要對(duì)專業(yè)技術(shù)人員加強(qiáng)綜合布線系統(tǒng)、自動(dòng)控制理論和計(jì)算機(jī)技術(shù)的培訓(xùn)，不斷適應(yīng)日益發(fā)展的智能化建筑需要，迎接智慧后勤發(fā)展。
品牌化是不可逆轉(zhuǎn)的潮流
我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)40年的實(shí)踐，已涌現(xiàn)出一批像保利、萬(wàn)科、碧桂園、綠城等這樣的物業(yè)管理品牌企業(yè)，但這類品牌企業(yè)的數(shù)量仍然太少，且大都是從事住宅小區(qū)的，遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)寫字樓物業(yè)管理發(fā)展的需求。商業(yè)寫字樓物業(yè)如想實(shí)施可持續(xù)發(fā)展，就必須實(shí)施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，建立自己的物業(yè)管理品牌，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的團(tuán)隊(duì)，商業(yè)寫字樓的智能化才有更堅(jiān)實(shí)的保證。物業(yè)管理行業(yè)是為產(chǎn)權(quán)人和使用人服務(wù)的行業(yè)，在同等價(jià)格下，產(chǎn)權(quán)人和使用人會(huì)選擇管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的品牌企業(yè)，也正是品牌企業(yè)，才能為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供。
全面創(chuàng)新是物企應(yīng)對(duì)未來(lái)的重要手段
商業(yè)寫字樓的創(chuàng)新管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)商業(yè)寫字樓環(huán)境條件的變化，特別是客戶需求的改變，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等。通過(guò)不斷改進(jìn)創(chuàng)新，提升商業(yè)寫字樓的管理水平和最大程度滿足客戶需求。一是設(shè)備管理創(chuàng)新——節(jié)能環(huán)保、自動(dòng)化。設(shè)備管理是商業(yè)寫字樓管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)備管理，傳統(tǒng)習(xí)慣是通過(guò)操作、保養(yǎng)、維修，達(dá)到延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的目的。而近年的設(shè)備管理在此基礎(chǔ)上更提出了節(jié)能、環(huán)保等新要求，要求物業(yè)管理企業(yè)不斷采用新技術(shù)。例如，使用中央空調(diào)控系統(tǒng)、空調(diào)變頻技術(shù)，可以有效控制空調(diào)使用量，大大降低了中央空調(diào)的耗電量，使用感應(yīng)水龍頭，可減少20%～30%的用水量；在人流量較少的區(qū)域采用照明紅外控制、聲控，可以節(jié)約用電量。
二是安全防范創(chuàng)新——引進(jìn)新技術(shù)，多防結(jié)合。如何確保商業(yè)寫字樓安全（治安、消防）是管理的重中之重。隨著治安形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，安全防范壓力增大。物業(yè)管理企業(yè)要盡可能采用技防手段實(shí)現(xiàn)安全防范創(chuàng)新。比如監(jiān)控、紅外線布防、公安聯(lián)網(wǎng)報(bào)警、門禁系統(tǒng)卡、證件掃描器等。同時(shí)要不斷提高人防水平，發(fā)揮普通員工的防范作用，達(dá)到群防群治的目的。
三是秩序管理創(chuàng)新——提供零干擾辦公環(huán)境。商業(yè)寫字樓作為公司機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所，對(duì)大廈內(nèi)的秩序要求非常高，對(duì)環(huán)境的安靜要求近乎苛刻。比如不允許樓內(nèi)喧鬧，不希望閑雜人員打擾。但現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常有客戶裝修造成有氣味、噪音影響鄰近客戶；客戶公司開張慶祝，搞舞獅活動(dòng)；各種衣冠楚楚、西裝革履的推銷人員混進(jìn)大廈騷擾客戶，甚至有公司上班開始全體員工喊口號(hào)等。管理者面對(duì)眾多突如其來(lái)的新情況，要思考尋找最佳解決辦法。
四是流程創(chuàng)新——簡(jiǎn)化服務(wù)程序。簡(jiǎn)化服務(wù)程序，為客戶提供方便快捷的服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)制度創(chuàng)新的關(guān)鍵。例如，實(shí)行一站式服務(wù)，使客戶在一個(gè)部門辦理完入住、裝修、維修等全部手續(xù)；實(shí)行一單式維修。服務(wù)窗口出單，工程部門憑單維修，客戶憑單驗(yàn)收、財(cái)務(wù)憑單收費(fèi)；實(shí)行一次式上門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門幫助客戶完成入住、搬離等手續(xù)。此外，商業(yè)寫字樓物業(yè)還有很多問(wèn)題不容忽視。例如，進(jìn)出商業(yè)寫字樓的辦事人員結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，人員管理容易出現(xiàn)漏洞；很多商業(yè)寫字樓沒(méi)有配套餐廳，給后期的物業(yè)管理帶來(lái)許多不便等各種問(wèn)題。遇到問(wèn)題我們應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，讓物業(yè)管理走向一個(gè)更加完善的道路。同時(shí)，我們也應(yīng)加緊做好各種準(zhǔn)備，讓商業(yè)寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)向好的趨勢(shì)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。
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